北海道支社(札幌)

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一般財団法人 日本不動産研究所 北海道支社

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〒060-0002
札幌市中央区北2条西4-1
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(011)281-2378
FAX:
(011)222-4018

不動産レポート(北海道)

道内ホテル市況について

<要旨>

全国的な不動産投資意欲の高まりのなか、首都圏の投資物件の価格高騰を受け、投資対象は地方の不動産に波及してきている。特に北海道は、アジアを中心に「北海道ブランド」が定着してきていることや平成28年3月26日開業予定の北海道新幹線など耳目を集める話題が多いこと等から、国内のみならず海外の投資家からも注目されている。

投資対象について

 北海道においては、これまで不動産の投資対象として立地条件が重視され、札幌市を中心とした不動産投資意欲の高まりが見られたものの、供給される物件数が限定されたため、投資対象はオフィスやレジデンシャル等の基本的なアセットから、事業性の高いホテル等へ広がりを見せている。 また、道央、特に札幌圏の投資を中心としてきた従来の流れが、新幹線効果を受け道南に広がり、さらには道東方面に向かいつつある。

ホテルの収支状況について

 道内各都市では平成13年頃から平成20年のリーマンショック前後まで多数の宿泊特化型ホテルが建築され競合関係が厳しくなったことに加え、消費不況や東日本大震災により宿泊客の減少、宿泊単価の下落等により多くのホテル事業者の収支悪化傾向がみられた。
平成24年12月に発足した第2次安倍内閣によるいわゆる「アベノミクス」と地方創生等の影響により、ビジネスによる出張需要や観光需要が増加し、これに「ビジット・ジャパン・キャンペーン」、円安やビザの緩和等によるインバウンドの増加が相まって、首都圏を中心にホテル需要が高まり、北海道にもその効果が波及している。 特に、札幌市内のホテル需要は高く、稼働率・平均宿泊単価(ADR)ともに改善傾向が顕著となっている。

ホテル投資について

  投資対象としてのホテルへの需要の高まりと、ホテル事業の収支改善、北海道新幹線の開業というイベントやインバウンドの増加等を受け、ホテルの取引件数の増加や開発案件、リニューアル等も増加している。国内の投資家のほか、海外の投資家の取得も目立ってきており、広がりが見られるようになってきている。

文責 北海道支社 平澤隆徳

上記レポートにつきましては、北海道支社(担当:福岡)までお問い合わせください。

 

「週刊ビル経営」に北海道支社の平澤支社長代理のコメントが掲載されました!

週刊ビル経営(2014.11.17号)に北海道支社の平澤支社長代理のコメント「投資を呼び込むための施策や魅力発信が不可欠」が掲載されました。
道外からの投資を呼び込むためには、札幌の魅力である「交通の利便性」、「人材確保のしやすさ」、「災害リスクの少なさ」などを的確にPRする戦略が必要だと言及しています。

札幌市 冬季五輪開催都市に立候補表明しました!

札幌市の上田文雄市長は11月27日の市議会本会議で
2026年の冬季五輪・パラリンピックの開催都市に立候補し五輪招致を進める考えを正式表明しました。

平成26年9月5日 商工会議所講演会

去る平成26年9月5日(金)に札幌商工会議所主催の特別講演会に弊所本社事業部東京五輪関連事業室長の阿部進悦が講師を務めさせて頂きました。

テーマは「東京オリンピック・パラリンピックとインフラ整備~札幌冬季五輪に向けて~」と題して、2020東京オリンピックの概要説明とともに現在計画されているインフラ整備について紹介、札幌で計画されている冬季五輪招致にも言及しました。
当日の参加者は160名を超え、いかに冬季五輪招致に対する関心の高さが伺えました。

みなさまへのメッセージ

弊所のネットワークを通じて道内のお客様に全国の適確な不動産関連情報をご提供するとともに、
北海道の情報を全国に発信してまいります!

 少子高齢化による人口減少は日本全体の課題であり、特に北海道はそのペースが速く、2040年度には人口が約419万人、65歳以上の人口割合は40.7%になります。
北海道地域の活性化が鍵となります。

  経済社会情勢の変化に応じて国も様々な施策を講じていくものと考えますが、重要なことは、自らによる「北海道地域の活性化」であり、これに伴い不動産のあり方も大きく変化していかねばなりません。したがって従来の不動産に対する考えや対応では問題解決が計れない場面も多く生じることでしょう。
このような変化が激しい時代、私たちにとって最も必要なことは、偏りない的確な幅広い情報を収集するとともに良き相談相手に巡り会えることだと思います。

 弊所は国内における本・支社及び支所、さらには海外にもネットワークを構築しております。北海道支社では、このネットワークを通じて道内のお客様に適確な不動産関連情報を提供するとともに、北海道の情報を適確に全国に発信してまいります。北海道支社は不動産に関する公平かつ適確な良きアドバイザーを目指してまいります。
お気軽に北海道支社までご連絡ください!
(北海道支社一同)


北海道支社は札幌市北2条西4丁目
北海道ビル6階です。

大雪山旭岳(H26.9.15撮影)
大雪山旭岳(H26.9.15撮影)


周辺施設:北海道庁(赤レンガ庁舎)

連載コラム~不動産を鑑る~

株式会社北海道建設新聞社より
HPはこちら http://e-kensin.net/

還元利回り

 平成27年3月18日に国土交通省が平成27年1月1日時点の地価公示を発表しました。札幌市中央区の中心部などは、前年に引き続き、全体として地価は上昇基調の結果となりました。
全国で見ても東京都を中心に地価上昇基調の結果となりましたが、昨今の地価上昇は大規模な金融緩和の影響や円安による海外マネーの流入といった要因が一因となっているのではないかと考えられます。
 資金調達環境の良好さが不動産価格に与える影響については、不動産の利回りの考え方を用いて説明することが出来ます。
前回のコラムで、不動産の価格と賃料はいわゆる「元本と果実」の相関関係が認められることを紹介させていただきました。この相関関係とは、具体的には不動産の利回りのことを指します。不動産の価格と賃料収入等に基づく不動産の収益は「価格×利回り=収益」という式で示すことが出来ます。
 一方、この式を「収益÷利回り=価格」の形に展開すると、収益から不動産の価格を求める相関関係の式となります。
 この相関関係に着目した鑑定評価の手法として収益還元法があります。収益還元法は、鑑定評価の対象とする不動産が生み出す純収益に基づき不動産の価格にアプローチする手法です。収益還元法のなかで、上記の式のとおり純収益を利回りで除して価格を求める方法を直接還元法といいます。
 不動産投資において、利回りといえば粗利回り(賃料収入等の総額÷価格)のことを指すことが多いと思われます。
 鑑定評価では、賃料収入等の総額から不動産の賃貸経営に係る経費や想定される空室分の損失などを差し引いた純収益を利回りで除して不動産の価格を求めます。このときの利回りを還元利回りといいます。
 還元利回りを求める方法としては、主に「類似の不動産の取引事例との比較から求める方法」「借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法」などが挙げられます。
 前者については、J-REITが物件を取引する際や決算の際、取引対象または保有物件の純収益や鑑定評価で用いている還元利回りが公表されますので、参考事例とすることができます。
 後者については、不動産の取得時の借入金利、借入比率、自己資金で投資家が要求するリターン水準等をもとに還元利回りを求める方法です。
 冒頭の金融緩和の影響などは、金融機関の貸出態度、すなわち借入金利や借入比率に表れます。不動産投資の資金調達コストの低下が不動産の利回り低下、ひいては不動産価格の上昇に繋がっているといえましょう。
 弊所では、年に2回全国の大手不動産投資家や金融機関への利回り水準のアンケートを行い、「不動産投資家調査」として公表しています。同調査は、大手不動産投資家金融機関でも参考資料として活用されています。

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最近のお客様からのご相談

1. 金融機関のお客様

土壌汚染や耐震問題等不動産市場が複雑化しつつある現在、担保評価に加え、融資実行のための基礎資料として以下のような対応が増えつつあります。

  • マーケットレポート
  • 収益価格調査
    シミュレーション
    査定システム導入

本社金融ソリューション部の豊富な情報をもとにきめ細かいサービス提供を行います。

2. 地方公共団体のお客様

財政健全化及び安定的税収確保の要請から以下のような対応が多くなっております。

  • 各種基準作成
    ・公共施設の目的外使用料の算定基準策定のための調査業務
    ・保有土地を貸し付ける際の貸し付け方法及び基準作成支援業務等
  • 固定資産税関連業務
    ・家屋評価
    ・各種相談業務
  • 公会計整備及びPRE関連業務
    ・公会計の整備に際しての土地台帳作成支援業務
    ・段階的整備

本社公共部の支援のもとにお客様のニーズに応えてまいります。

3. 民間企業のお客様

不動産市場の変化に伴い、アセットも多岐にわたるとともに以下のようなコンサルティング業務のご相談が多くなっています。

  • 鑑定評価
    ・住宅、商業施設、ホテル、病院、老人ホーム等不動産証券化関連評価
    ・オフィスビル・商業施設の家賃・地代改定に際しての継続賃料に関する鑑定評価業務
    ・パチンコ店の新規賃料鑑定評価業務
    ・工場財団の資産評価のための鑑定評価業務
  • コンサルティング業務実績
    ・駐車場使用料水準に関するマーケット分析及び水準調査業務
    ・スーパーの競合施設の立地状況の調査及び新規賃料検討調査業務
    ・テナント立退に際しての立退料調査業務
    ・再開発に関する従後資産評価業務

4. 個人のお客様

2015年の相続税制改正の影響もあり、個人のお客様からは相続関連で財産移転対策、納税財源確保の要請から有効活用企画作成及び財産評価を中心にご相談を受けています。

税理士法人との業務提携により幅広いサービス提供を可能としています。

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