不動産の基礎Q&A

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債権者、債務者とはどのような人ですか?一般、法律関連

なにかの権利を持っている人のことを債権者、なにかの義務を負っている人のことを債務者といいます。たとえば一般的には、お金の貸し借りでは、貸すほうを債権者、借りるほうを債務者といいます。ただし場面により債権者と債務者が入れ代わるので注意が必要です。不動産の賃貸借を例にすると、貸すことについては、賃借人は「貸しなさい」と請求できるので債権者となり、貸さなければならない賃貸人は債務者となります。賃料の支払いについては、賃貸人は賃料を支払いなさいと請求できるので債権者となり、支払わなければならない賃借人は債務者となります。
(参考 不動産入門(日経文庫))

債権とはなんですか?一般、法律関連

債権は他人に一定の行為を請求することができる権利です。例えば土地を売買することも賃貸借することも債権です。債権には大きく分けて、契約を結んだ者の間で発生するものと契約関係にない他人との間で発生するものがあります。契約を結んだ者の間で発生する債権は、民法が典型契約として13種を定めています。→物件 賃借権の物権化
(参考 不動産入門、不動産用語辞典(ともに日経文庫))

債務不履行とはどのようなことですか?一般、法律関連

契約で定めたこと(債務)を実行(履行)しなければならないのに実行(履行)しないことをいいます。たとえば、土地の売買契約で、4月1日に代金の支払いと同時に土地を引き渡すことを約束しましたが、買主は4月1日になっても代金を支払ってくれない場合では、買主が債務不履行の状態になっています。債務不履行は、履行遅滞履行不能不完全履行の種類があります。
債務を履行しない当事者には、遅延利息の支払や損害賠償などのペナルティが課される場合があります。
(参考 不動産入門(日経文庫))

管理行為とはなんですか?一般、法律関連、鑑定関連、経済関連

管理行為は、民法では、保存行為、利用行為、改良行為の総称を意味するものとなっています。
保存行為とは、雨漏りする屋根の補修や腐敗しやすい物を売却するなど、財産の現状を維持するための行為をいいます。
利用行為とは、家を貸す、荒れ地を耕すなど、財産の性質に合わせた使い方で収益が上るように利用を計る行為をいいます。
改良行為は、家の窓をサッシに変更する、段差のある宅地を段差のないものとするなど、財産の 使用価値又は交換価値を高める行為をいいます。
(参考 不動産入門(日経文庫))

処分行為とはどのようなものですか?一般、法律関連、鑑定関連、経済関連

処分行為は、民法では、 建物を売却したり、取り壊したりするなどの、財産権を移転したり、財産の性質を変更する行為をいいます。
(参考 不動産入門(日経文庫))

グリーン・ビルディングとはどのようなものですか?一般、建築関連、鑑定関連、経済関連

環境に配慮した 建物のことをいいます。環境配慮型不動産、緑の建築、環境建築物などとしても知られています。
日本建築学会では、省エネ設計、太陽光、ごみの活用、水の有効利用など、建築のライフサイクルを通しての省エネルギー・省資源・リサイクル・有害物質排出抑制し、その地域の気候・伝統・文化および周辺環境と調和する、将来にわたって人間の生活の質を適度に維持あるいは向上させていくことができる建築と定義しています。
(参考 不動産入門(日経文庫))

環境建築物とはどのようなものですか?一般、建築関連、鑑定関連、経済関連

グリーンビルディング」の項参照
(参考 不動産入門(日経文庫))

環境配慮型不動産とはどのようなものですか?一般、建築関連、鑑定関連、経済関連

グリーンビルディング」の項参照
(参考 不動産入門(日経文庫))

緑の建築とはどのようなものですか?一般、建築関連、鑑定関連、経済関連

「グリーンビルディング」の項参照
(参考 不動産入門(日経文庫))

信託とはなんですか?一般、建築関連、鑑定関連、経済関連

信託は、不動産などの財産を所有する者が、一定の目的のために財産を管理処分させるために他人に財産を移転する制度です。ここで財産を所有する者が委託者、財産を管理・処分する他人が受託者といいます。信託は、委託者と受託者の信頼関係に基づいておこなわれます。代表的なものに土地信託があります。→不動産の証券化
(参考 不動産入門(日経文庫))

土地信託とはなんですか?一般、建築関連、鑑定関連、経済関連

土地信託は、土地所有者が土地を信託銀行に信託し、信託銀行は土地所有者に代わって土地の有効活用をおこない、そこから得た利益を信託配当として土地所有者に配当する制度です。
信託銀行は、土地の有効活用として、たとえば事務所用建物を建てて賃貸借などをおこないます。
信託された土地は、契約で定められた信託が終了すると土地所有者に返還されます。→不動産の証券化
(参考 不動産入門(日経文庫))

担保とはどのようなものですか?一般、法律関連

たとえば、友人が車を買うというので100万円を貸すことにしましたが、返してもらえないときに備えて友人が大事にしている時価100万円の彫刻を預かることにしました。この彫刻を担保といいます。担保とは、債務者(ここでは友人)の債務不履行(ここではお金を返してくれないこと)に備えて債務者が提供したもの(ここでは彫刻)をいいます。多額のお金を銀行などから借りる場合は、不動産が担保として提供されています。(参考 不動産入門(日経文庫))

賃貸借とはどのような制度ですか?一般、法律関連

他人からカメラや自転車といったものを借りて使用・収益し、賃料を対価として支払うことを約束(契約)する制度です。賃貸借には原則として民法の規定が適用されます。
不動産も賃貸借することが可能ですが、賃貸借する目的(利用目的)によって従わなくてはならない法律が異なります。借手が建物を建てて所有するために土地を賃貸借する場合や、住居として建物を借りる場合は、民法に優先して借地借家法が適用されます。駐車場を作るために土地を借りた場合は民法の規定が適用されます。→使用貸借、債権
(参考 不動産用語辞典(日経文庫))

賃貸借は債権であると聞きましたがどういう意味ですか?一般、法律関連

債権は他人に一定の行為を請求することができる権利で、契約を結んだ者の間で発生するものと契約関係にない他人との間で発生するものがあります。契約を結んだ者の間で発生する債権は、民法が典型契約を定めていて、その中の一つが賃貸借です。
契約により生じた債権は契約を結んだ相手に対しては請求することができますが、他者には請求できません。このため不動産の賃貸借では以前に土地所有者が変わったときに新しい土地所有者に賃借権対抗できないという問題が発生していました。→物件
(参考 不動産入門、不動産用語辞典(ともに日経文庫))

典型契約とはなんですか?一般、法律関連

民法が定めている債権の13種の典型的な契約のことです。民法が名前をつけている契約という意味で有名契約ともいわれます。13種のものは、贈与、売買、交換、消費貸借、使用貸借、賃貸借、雇用、請負、委任、寄託、組合、終身定期金、和解となっています。この13種に属さない契約も契約自由の原則に従って結ぶことは可能で、この場合の契約は、法律上、非典型契約、又は無名契約と呼ばれます。
(参考 不動産入門(日経文庫))

有名契約とはどのような契約ですか?一般、法律関連

典型契約とはなんですか?」の項参照
(参考 不動産入門(日経文庫))

無名契約とはどのような契約ですか?一般、法律関連

典型契約とはなんですか?」の項参照
(参考 不動産入門(日経文庫))

非典型契約とはどのような契約ですか?一般、法律関連

典型契約とはなんですか?」の項参照
(参考 不動産入門(日経文庫))

不動産の使用価値とはどのようなものですか?鑑定関連、経済関連

住宅工場の敷地となったり、農地として農作物を育むように、私達の生活のために不動産から提供される便益が不動産の使用価値です。これは不動産の効用ともいいます。
不動産の使用価値は、たとえば農地で収穫した作物を売却して得た収入や、他人に不動産を貸した場合に借主から支払われる地代や家賃として把握することができます。→不動産の資産価値
(参考 不動産入門(日経文庫))

不動産の資産価値とはどのようなものですか?鑑定関連、経済関連

たとえば不動産の売買価格のベースとなったり、銀行が不動産を担保にお金を貸す際にベースとするものが不動産の資産価値です。
不動産の資産価値は、不動産の使用価値からも把握することができます。簡単な例でいえば、年間200万円の賃料が支払われている土地の資産価値は、利回り(利子率)が年2%であるとすれば、200万円÷2%=1億円となります。→不動産の使用価値
(参考 不動産入門(日経文庫))

利回りってなんですか?一般、鑑定関連、経済関連

つぎ込んだ金額(投資元本)からどれだけの収益が生じるかを示したものです。投資元本に対する収益(利子を含む)の割合で示されます。簡単な例で示すと、1億円の不動産(投資元本)を賃貸し、年間200万円の賃料が得られている場合は、200万円÷1億円=2% となり、この不動産は、2%の利回りがあるとなります。
不動産投資での利回りは、表面利回り(グロス利回り)、実質利回り(ネット利回り)などに分けられます。→不動産の資産価値
(参考 不動産入門、不動産用語辞典(ともに日経文庫))

利子率ってなんですか?一般、鑑定関連、経済関連

利回りってなんですか?」の項参照
(参考 不動産入門(日経文庫))

不動産とはなんですか?一般

簡単に移動することができない財産のことを不動産といいます。代表的な不動産としては土地と建物があります。日本では、土地と建物は別々の不動産となっていますが、海外では土地と建物が一つの不動産となっていることもあります。(参考 不動産入門(日経文庫))

土地はどうやって数えるのですか?一般

土地を数える単位は「筆(ひつ・ふで)」を使います。一筆(いっぴつ)の土地、土地を二筆持っている、という具合です。一筆は、境界線で囲まれた土地のことですが、実際に目に見える境界線と一致しないことがあります。目に見える境界線は、例えば三筆の土地の一番外側を囲っていることもあるからです。(参考 不動産入門(日経文庫))

筆数はどうやって確認できるのですか?一般

不動産関連の業者や不動産鑑定士のような専門家は土地登記簿の付属の地図で確認しますが、線だけで書かれた地図ですので、一般の人にはわかりにくいものです。
一般の方は、法務局(登記所)に備えつけられている「ブルーマップ」で確認するほうがよいでしょう。また所有する土地であれば、固定資産税の通知書からも知ることができます。(参考 不動産入門(日経文庫))

ブルーマップとはなんですか?一般

法務局(登記所)に備えられている地図のひとつです。書店で買うことができる住宅地図の上に、公図の内容が重ねられたもので、土地の境界、所有する土地の筆数や地番を簡単に知ることができます。公図の内容を青色で印刷してあるためにブルーマップといわれています。(参考 不動産入門(日経文庫))

不動産登記簿とはなんですか?一般、法律関連、建築関連

不動産の戸籍のようなものです。不動産登記簿には、不動産の種類に合わせて、土地登記簿、建物登記簿があります。土地登記簿には、一筆ごとに、所在、地番、地目、面積(地積)、所有者などの情報が載っています。建物登記簿には、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者などの情報があります。(参考 不動産入門(日経文庫))

登記簿に書かれている地番と住所が違うのですが?一般、法律関連

土地は一筆ごとに一つの番号が付けられます。この付けられた番号のことを地番といいます。住所は人が生活するため使っている土地の利用状況に基づいて付けられます。そのため、地番と住所が一致しないことがあります。(参考 不動産入門(日経文庫))

登記簿に書かれている家屋番号と住所が違うのですが?一般、法律関連

建物は一棟ごとに番号が付けられます。建物が建つ土地の地番に基づいて付けられる番号が家屋番号です。住所は人が生活するため使っている土地の利用状況に基づいて付けられます。建物について付けられる住居表示は、住所の1つであるため、家屋番号と一致しないことがあります。(参考 不動産入門(日経文庫))

地目とはなんですか?一般、法律関連、建築関連

土地の用途による分類です。不動産登記法によって定められています。地目は、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地に区分されています。 (参考 不動産入門(日経文庫))

建物とはなんですか?一般、法律関連、建築関連

建物は、法律によると、土地に定着した建造物のことをいいます。「定着した」とは、土地に長期間くっついたままの状態で使用されていることです。建築途中のものが建物となったと法律が認定する状態は、屋根と周囲の壁ができた段階とされています。建物となった段階で、土地から独立した不動産となります。(参考 不動産入門(日経文庫))

建物の用途とはなんですか?一般、法律関連、建築関連

建物の主な利用目的による分類です。一般には、居住用(戸建住宅、マンションやアパートなどの共同住宅)、商業用(事務所、店舗、ホテルなど)、工業用(工場、倉庫など)、公共用(庁舎、図書館など)がよく使われます。
その他には、建物登記簿での分類があります。ここでは、居宅、店舗、寄宿舎、共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所、変電所などに区分されています。 (参考 不動産入門(日経文庫))

区分所有建物とはなんですか?一般、法律関連、建築関連

マンションや、隣同士の土地所有者が共同して建てた共同ビルのように、一棟の建物が、構造上、独立して使用できる、いくつかの別れている区画を持っているものを区分所有建物といいます。別れている区画の一つ一つを「専有部分」、共同で利用する部分を「共用部分」といいます。(参考 不動産入門(日経文庫))

床面積が建物登記簿と固定資産税で違うのですが?一般、法律関連、建築関連

建物の床面積は、そのときどきによって測り方が変わってしまいます。たとえば、不動産登記では、一戸建のように一棟すべてを所有する場合には外壁の中心線で囲まれた部分(壁心方式)、マンションなどの区分所有建物では区分所有区画の壁の内側部分内法方式、固定資産税では、区分所有建物の場合、専有部分の床面積に持分で按分した共用部分の床面積専用部分の面積となります。(参考 不動産用語辞典(日経文庫))

定着物とはなんですか?一般、法律関連、建築関連

土地に長期間くっついたままの状態で使用されている物のことです。定着物には建物、擁壁(ようへき)、側溝、土地に生える樹木などがあります。このうち、建物は、土地から独立した不動産として扱われ、また、樹木も、登記や明認方法を行った場合は、土地から独立した不動産として扱われます。(参考 不動産入門(日経文庫))

明認方法とはなんですか?一般、法律関連

土地に定着する樹木を、土地から独立した不動産とするための方法の一つです。例えば、樹木の表皮を削って、所有者の名前を書いたり、数本の樹木を取り囲むロープを張ったうえで所有者を示した立札を設置するなどかたちで行われます。法律に定められた方法ではありませんが、古くからの慣習に従った公示の方法として認められています。

不動産の証券化とはどんなものですか?鑑定関連、経済関連

不動産を所有している企業が不動産を利用して活動資金を調達するための手段の一つが、不動産の証券化です。
不動産の証券化では、不動産の所有権信託受益権特別目的目事業体(SPV)が、不動産の所有者(オリジネーター)から買い受け、その不動産が持つ家賃などの経済的価値を裏付けとする証券を発行して、投資家から資金を調達します。(参考 不動産入門、不動産用語辞典(ともに日経文庫))

特別目的事業体とはどんなものですか?鑑定関連、経済関連

特別目的事業体(SPV:Special Purpose Vehicle)は、不動産などの資産を譲り受け、それを証券化して、投資家から資金を調達する目的で作られる事業体です。ビークル、投資ビークルと呼ばれることもあります。
特別目的事業体を設立することで、オリジネーターは自分が所有する資産から証券化の対象となる資産を分離することが可能となるため、事業リスクを回避できるなどのメリットがあるとされています。
事業体の形は、信託組合会社投資法人などがあります。このうち、特定目的会社(SPC:Special Purpose Company)と投資法人法人格を持っています。(参考 不動産入門、不動産用語辞典(ともに日経文庫))

投資ビークルとはどんなものですか?鑑定関連、経済関連

特別目的事業体」の項参照
(参考 不動産入門、不動産用語辞典(ともに日経文庫))

ビークルとはどんなものですか?鑑定関連、経済関連

特別目的事業体」の項参照
(参考 不動産入門、不動産用語辞典(ともに日経文庫))

オリジネーターとはどのような人ですか?鑑定関連、経済関連

不動産の証券化では、証券化の対象となる不動産を所有していた者を意味しています。オリジネーターは、所有不動産を特別目的事業体に譲渡することで資金を調達しますが、多くの場合、譲渡後もその不動産を賃借するなどで、その不動産の証券化後の信用力を補完しています。(参考 不動産入門、不動産用語辞典(ともに日経文庫))

カーボン・オフセットとはどんなものですか?一般、環境関連、経済関連

市民、企業、政府などが、その活動の中で削減できない温室効果ガスの量について、帳尻を合わせるための制度です。例えば、都市部にある工場を持つ企業は、その工場で達成できない温室効果ガスの削減量について、郊外の森林整備活動で獲得したオフセット・クレジットにより埋め合わせることができます。(参考 不動産入門(日経文庫))

オフセット・クレジット(J-VER)制度とはどんなものですか?一般、環境関連、経済関連

二酸化炭素(CO2)などの温室効果ガスの排出量削減をめざして、企業等が排出削減活動をおこなうことで達成した、温室効果ガス排出削減量や森林整備活動による二酸化炭素(CO2)吸収量を認証し、金銭的な価値を持つ物品のように取引可能とする制度のことです。オフセット・クレジットはカーボン・オフセット制度などで利用されています。(参考 不動産入門(日経文庫))

J-VER制度とはどんなものですか?一般、環境関連、経済関連

オフセット・クレジット」の項参照
(参考 不動産入門(日経文庫))

土壌汚染とはどのようなものですか?鑑定関連、環境関連

鉛、六価クロム、カドミウムなどの有害物質を地表に飛び散らせたり、漏らしたり、地中に埋めるなどしたために、その土地が、園芸などでの土いじり、農作物、水などを通じて、人間の健康や生活を害することになるかもしれない状態になったことをいいます。
環境基準に定められた有害物質量の基準を越えた土地が土壌汚染地とされます。土壌汚染は不動産の価格などにも影響を及ぼします。汚染の除去は可能ですが、スティグマが生じる場合もあります。(参考 不動産用語辞典(日経文庫))

スティグマとはどんなものですか?鑑定関連、環境関連

あるものについて汚らわしい、嫌な感じがするといった心理的嫌悪感を意味する言葉です。風評に類似するものといわれています。不動産の分野では、特に、土壌汚染が除去されたにもかかわらず何となくその土地に感じる嫌悪感を意味する言葉として使われ、不動産の価格等になんらかの影響を与える場合もあります。(参考 不動産用語辞典(日経文庫))

環境影響評価とはどんなものですか?一般、環境関連、鑑定関連

主にダム建設や道路建設などの大規模な事業をおこなうにあたって、着工前に、その事業が周辺の環境に与える影響について、調査等をもとに総合的に評価する制度のことです。環境アセスメントとも呼ばれます。環境基本法環境影響評価法に基づいて実施されます。(参考 不動産用語辞典(日経文庫))

環境基準とはなんですか?一般、環境関連、鑑定関連

人間の健康を保護し、生活環境を保全するために、大気、水、土壌については汚染をどの程度までに抑えるか、騒音については音のレベルをどの程度までに保つかなどを定めたものが環境基準です。環境基本法に基づいて定められています。(参考 不動産用語辞典(日経文庫))

環境アセスメントとはどんなものですか?一般、環境関連、鑑定関連

環境影響評価」の項参照
(参考 不動産用語辞典(日経文庫))

キャッシュ・フローとはなんですか?経済関連、鑑定関連

売買といった企業活動などの結果として実際に獲得した現金収入は、一般的にいえば、一部は外部への支払いなどで手元を離れてしまいますが、一部は手元に残り、利益となります。このようなお金(現金、キャッシュ)の流れ(フロー)のことをキャッシュ・フローといいます。キャッシュ・フローは、企業の経営状態や投資効果の分析手法として利用されています。
(参考 不動産用語辞典(日経文庫))

キャッシュ・フロー分析とはどのようなものですか?経済関連、鑑定関連

投資採算性等の分析手法の一つで、キャッシュ・フローに着目しておこなわれるものをいいます。実際にあった現金の入出金に基づいて分析をおこなうのを特徴としています。このため、分析にあたっては感情や思い込みといった感情面や人為的な操作が入り込む余地がないとされています。
不動産に関しては、賃貸ビルへの投資効果を長期にわたって分析する場合などに適しているとされています。
(参考 不動産用語辞典(日経文庫))

プロパティ・マネジメントとはどのような業務ですか?経済関連

プロパティ・マネジメント(PM)は、一般には、不動産所有者に代わって実際に管理する業務のことをいいます。
例えば、建物の日常的な維持・管理、テナントの誘致・交渉・契約賃料共益費などの請求・回収、トラブル対応などの業務をおこなっています。
なお、不動産の所有者(投資家)が契約しているアセット・マネジメント(AM)業者から受託して管理業務をおこなっているケースもあります。
(参考 不動産用語辞典(日経文庫))

アセット・マネジメントとはどのような業務ですか?経済関連

不動産に関連するアセット・マネジメント(AM)は、投資用不動産の管理を投資家に代わっておこなう業務のことをいいます。
例えば、投資家が所有する投資用不動産から最大限の利益が得られるように、投資家に代って、市場動向に応じて購入賃貸売却などの運用戦略を練ったり、不動産管理会社(プロパティ・マネジメント業者)の選択や指示したりするなどの業務をおこなっています。
(参考 不動産用語辞典(日経文庫))