不動産証券化に関連するサービス

不動産証券化市場の発展と投資家保護のために

不動産鑑定評価基準では、証券化対象不動産の鑑定評価を、一般の鑑定評価とは別に位置付けています。これは、証券化対象不動産に対する投資家の保護、ひいては不動産証券化市場の健全な発展を促す観点から、証券化対象不動産の鑑定評価に一般の鑑定評価以上の説明責任や比較可能性等を求めていることによります。

不動産鑑定評価基準に定義される証券化対象不動産は以下の取引の目的となる不動産等とされており、その鑑定評価においては、想定される証券化スキームや関係者の把握、エンジニアリング・レポートの取得と不動産鑑定士の主体的な活用、DCF法の適用の義務付け及びその過程の明確化や収益費用項目の統一等が義務付けられています。

• 資産の流動化に関する法律に規定する資産の流動化並びに投資信託及び投資法人に関する法律に規定する投資信託に係る不動産取引並びに同法に規定する投資法人が行う不動産取引
• 不動産特定共同事業法に規定する不動産特定共同事業契約に係る不動産取引
• 金融商品取引法第２条第１項第５号、第９号（専ら不動産取引を行うことを目的として設置された株式会社（会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第２条第１項の規定により株式会社として存続する有限会社を含む。）に係るものに限る。）、第１４号及び第１６号に規定する有価証券並びに同条第２項第１号、第３号及び第５号の規定により有価証券とみなされる権利の債務の履行等を主たる目的として収益又は利益を生ずる不動産取引

取引に向けた限られた時間の中で、同じ感度とスピードで膨大な資料を整理し論点を潰していくには、こうした鑑定評価に慣れた鑑定機関と協働する方がストレスを少なくできます。また、取得後の継続的なモニタリングの中では、投資家の皆様や関係者（融資機関・監査法人・監督当局など）への説明において地理的・時間的なバランス調整も要求されます。

弊所は、証券化対象不動産の鑑定評価にかかる膨大な取り扱いの中でこうしたノウハウを積み上げて参りました。例えば、J-REITの運営にあたっては毎期の時価評価が必要となりますが、全国で4,400物件を超えるJ-REIT保有物件の期中評価のうち、実に3分の1を弊所が担当させていただいております。

弊所では、証券化対象不動産の鑑定評価に対応する独立部署（証券化部）を設置、日々の市況観のアップデートとブラッシュアップを通じて正確な価格判断をお伝えするとともに、監査法人や監督当局からの問い合わせ対応へのご協力、リスク管理支援やIRのご支援、グリーンビル認証の取得にかかるお手伝いなど、所内各部署とも連携しながら、お客様からのご相談にきめ細かく対応できる体制を整えております。ぜひお気軽にご相談ください。