東京・大阪・名古屋のオフィス賃料予測
当公表資料は、オフィス市場動向研究会（日本不動産研究所と三鬼商事（株）との共同研究会）が、日本経済研究センターの中期経済予測のマクロ経済データを活用して、計量的アプローチにより将来のオフィス市況の動向を推計しています。
調査結果の概要
●東京ビジネス地区の予測結果
・2023年から新規需要が回復し、2024年は新規供給が少ない中、空室率は4.0％まで大きく低下し、賃料は前年比1.9％上昇と下落から上昇に転換。
・2025年は大量供給になるが、リーシングは堅調に推移するなど需要増加が継続し、空室率は3.7％まで低下し、賃料は前年比4.5％上昇。
・2026～2027年は新規供給が少なく、空室率は低下し、賃料は前年比3％前後の上昇が継続。
・2028年以降は大量供給になり、空室率は2028年の2.9％をボトムに反転し、賃料も上昇幅が低下。2029年の賃料指数は128.5となり、直近ボトムの2023年から約18％上昇。
●大阪ビジネス地区の予測結果
・2024年は過去最大規模の新規供給となったが、自社ビルからの大型移転など新規需要が増加し、空室率は4.0％とわずかに低下し、賃料もわずかな上昇が継続。
・2025年も比較的高水準の新規供給が続く見通しであるが、新規需要の増加が継続することから空室率は3.3％に低下、賃料は上昇幅がやや拡大して前年比1.3％上昇。
・2026年以降は新規供給が限られる見通しで、空室率は2027年に2.3％まで低下し、賃料は前年比2％前後の上昇が継続し、2027年は2020年の直近ピークと同水準まで上昇。
●名古屋ビジネス地区の予測結果
・2023年から需要増加が継続し、2024年は過去平均並みの新規供給となり、空室率は4.5％まで低下し、賃料はほぼ横ばいながらわずかな上昇に転換。
・2025年はさらに新規供給が減少する見通しで、空室率は3.7％まで低下、賃料は微増が継続。
・2026年は大量供給が見込まれており、空室率は4.2％とやや上昇し、賃料は調整局面となり、ほぼ横ばいながらわずかに低下。
・2027年は新規供給が少なく、空室率は再度低下して3.4％、賃料は0.8％上昇。
１．調査結果
東京・大阪・名古屋のビジネス地区＊におけるオフィス賃料等の予測結果は以下のとおりである。日本経済研究センターの中期経済予測の標準シナリオを使って予測を行った。
＊東京ビジネス地区(都心 5 区)：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
大阪ビジネス地区(主要 6 地区)：梅田、南森町、淀屋橋・本町、船場、心斎橋・難波、新大阪地区
名古屋ビジネス地区(主要 4 地区)：名駅、伏見、栄、丸の内地区
１）東京ビジネス地区
・2023 年から新規需要が回復し、2024 年は新規供給が少ない中、需要回復が継続し、空室率は 4.0％まで大きく低下した。賃料は前年比 1.9％上昇と下落から上昇に転換した。
・2025 年は約 50 万坪の大量供給になるが、リーシングは堅調に推移するなど需要増加が継続し、空室率は 3.7％まで低下し、賃料は前年比 4.5％上昇する。
・2026～2027 年は新規供給が 20～30 万坪と過去平均より少なく、空室率は低下を続けて 2027 年に 3.3％となり、賃料は 3％前後の上昇が継続する。
・2028 年以降は新規供給が増加して 50 万坪前後の大量供給が続く見通しだが、建築費の高騰などで建築計画の遅れや見直しが行われており、現在の想定より少なくなる可能性がある。空室率は 2028 年の 2.9％をボトムに 2029 年は 3.1％に上昇する見込みで、賃料は上昇が継続するも上昇幅は低下して、2029 年は賃料指数で 128.5 となり、直近ボトムの 2023 年（108.7）から約 18％上昇する。
２）大阪ビジネス地区
・2024 年は過去最大規模の新規供給となる見通しで、空室率の上昇が苦慮されたが、実際には自社ビルからの大型移転など需要が大きく増加して、空室率は 4.0％とわずかに低下した。賃料はわずかな上昇が継続して前年比 0.8％上昇した。
・2025 年も比較的高水準の新規供給が続く見通しであるが、新規需要の増加が継続することから空室率は 3.3％に低下する。賃料は上昇幅がやや拡大して前年比で 1.3％上昇する。
・2026 年以降は新規供給が限られる見通しで、空室率は 2027 年に 2.3％まで低下し、賃料は前年比 2％前後の上昇が継続し、2027 年は 2020 年の直近ピークと同水準の 134.9 まで上昇する。
３）名古屋ビジネス地区
・2023 年から需要増加が継続し、2024 年は過去平均並みの新規供給となることから、空室率は 4.5％まで低下し、賃料はほぼ横ばいながら 0.4％のわずかな上昇に転換した。
・2025 年はさらに新規供給が減少する見通しで、空室率は 3.7％まで低下し、賃料は前年比で 1.1％上昇する。
・2026 年は約 7 万坪の大量供給が見込まれており、空室率は 4.2％とやや上昇し、賃料は調整局面となり、ほぼ横ばいながらわずかに低下する。
・2027 年は新規供給が少なく、空室率は再度低下して 3.4％、賃料は 0.8％上昇となる。
２．調査方法
東京ビジネス地区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のオフィスビル(基準階面積 100 坪以上)、大阪ビジネス地区（梅田、南森町、淀屋橋・本町、船場、心斎橋・難波、新大阪地区）のオフィスビル(延床面積 1,000 坪以上) 、名古屋ビジネス地区（名駅、伏見、栄、丸の内地区）のオフィスビル(延床面積 500 坪以上) の 2001～2024 年の成約事例データをもとに、以下の手順で空室率及び賃料の将来予測を推計した。
① 賃料指数の作成（ヘドニック型指数の作成）
成約事例データ等をもとに、共益費込み賃料のヘドニック分析を行い、その結果を利用して 2010 年を 100 とするヘドニック型の賃料指数を作成する。
② オフィス賃料変動モデルの構築
実質 GDP 等の経済指標を使って需要量(供給量から空室面積を差し引いた数量)及び賃料指数を求める式を推定し、これらを組み合わせたモデルを構築する。
③ オフィス賃料の予測
三鬼商事から提供された新規供給データ等を利用して供給量を推計し、日本経済研究センターの中期経済予測を採用し、上記②のモデルで空室率及び賃料の将来予測を推計する。
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