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PRE(公的不動産)戦略支援

公的不動産(PRE)戦略を不動産の総合力でサポートします

公的不動産(国有・公有財産のうち、不動産に分類されるもの)は、国民・市民等の財産であるとともに、行政運営やまちづくり戦略上も重要な資産です。人口減少、少子高齢化や、行財政の逼迫等、幅広い社会課題を解決する資源としての期待はもとより、国土強靭化、スマートシティ、エリアマネジメント、withコロナ、SDGsなど国レベルで取り組むべきテーマやニーズの受け皿としても注目されています。

一方、PFI法の施行を契機として、公的不動産の利活用に参画する民間事業者の積極的な動きは近年も衰えることは無く、公民連携のマッチングやスキームづくりは、これまで以上に重要となっています。また、公的不動産の管理、処分・利活用にあたっては、公的不動産特有の法令や手続きに従い、公平かつ透明性のある取り扱いが必要となります。

日本不動産研究所では、複雑に変化する社会ニーズや不動産市場等をふまえながら、公的不動産の特徴に応じた望ましい利活用と、公民連携のスキームを提案し、高質な公共サービスの提供や行財政の負担軽減、持続可能なまちづくりの実現を支援します。

「公共部総合支援室」では、公的不動産の利活用に係る初動期の問題解決から、基礎調査等・導入可能性調査・環境リスク調査等・事業評価・公募支援・基本協定等締結に至るまでの総合的なコンサルティングサービスを提供しております。所属するスタッフは、不動産鑑定士だけにとどまらず、まちづくりや事業全体のコーディネート経験が豊富な技術士、一級建築士等が所属しております。それらのメンバーが核となりながら、全国の支社・支所等地域を熟知した現地スタッフと連携し、場面に応じて社内の弁護士や公認会計士と連携するなど、幅広い専門領域とノウハウをもって公的セクターのニーズに応えます。

PREに関連する主なサービス

1.公的不動産(PRE)の管理、処分・利活用に係る施策支援 公共団体等は、地域振興等の公共・公益的な目的を踏まえつつ、財政的視点に立って、不動産投資の効率性を最大限向上させるため、所有の土地や建物等の公的不動産(PRE)を適切に管理し、最適な処分・利活用を行う戦略的不動産マネジメントが求められています。

また、戦略的不動産マネジメントのためには、処分・利活用の検討に適した不動産情報の整備・共有化(資産台帳整備等)や公共施設等総合管理計画・公共再配置計画等の計画を踏まえ、必要な施設の新設、既存施設の統合・廃止等に係る不動産の処分・利活用を適切に実行する必要があります。

そうした施策の実施にあたり、弊社は、高度かつ総合的な知識をもち経験豊富な専門家を配する総合支援室と地域の不動産市場等に精通する支社・支所が一体となって、有効な情報整備・計画の支援、的確な市場分析等に基づく最適な事業スキームの提案や的確な価格・賃料の経済価値の提示等の適切な処分・利活用の支援等、PRE戦略施策の全般について支援を実施いたします。
2.
公民連携業務支援(PPP・PFI等の導入可能性調査、事業者選定業務支援等)

公共団体等が公共施設・公益的施設を適切に整備・管理・運営していくためには、財政的な側面だけではなく、民間セクターの資金力、活力、ノウハウ等を導入する必要があり、全国の自治体も多くのPPP/PFI事業を実施して、その成果を上げています。

PFI法に定められたPFI方式をいざ導入するとなると、法令、手続、多くの検討事項、民間セクターとの交渉や契約、経済価値把握等、複雑で難しい業務であることは確かです。

より幅広い概念としてのPPPについても、従来方式の行政業務と異なる会計処理、法的処理、民間事業者とのリスク負担、特殊な契約形態などの難しさがあります。

そうした問題に対し、事業発案、事業化検討、事業者選定、事業実施の各段階において、各分野の経験豊富な外部コンサルタントが支援を行っており、弊所においては公共部総合支援室が、関連業務の支援を実施しておりますので、ぜひご連絡をお願いいたします。
3.まちづくり事業等へのアドバイス、プラットフォーム等との交流・勉強会等への参加等 公的不動産にかかわる業務、諸問題は類型化することできない問題がたくさん存在します。行政サービスの一環として、民間事業者のまちづくりや再開発等の行為に対しても、適切な指導や適切な環境整備への誘導を行うことも重要です。その際にも、私共がお悩みを聞き、弊所には各種開発事業やまちづくりに知見を持つスタッフがそろっていますので、客観的な立場で適切なアドバイス行うことができると考えています。

また、昨今は公共団体単独で決めごとをするのではなく、地域内の民間事業者、金融機関、教育機関等の連携によって、よりよい地域活性化等を目指す取り組み(プラットフォーム等)や勉強会等が開催され、有益な情報交換・共有が図られています。

そのような場合においても、私共も参画させていただき、一緒に悩みや問題を共有することにより、解決策へ接近できるよう頑張りますので、気軽にお声掛けをしてください。

FAQ PRE(公的不動産)戦略支援の
エキスパートがお答えします。

Q日本不動産研究所は不動産鑑定評価業務が得意であることは知っていますが、PREの処分・利活用に係る事業推進支援業務の実績は豊富なのでしょうか。 PREの処分・利活用に係る事業推進支援業務について、弊所はPPPとの言葉が一般的でない25年以上前から、PPP等の位置づけのもと、多くの事業の推進支援を実施しております。

また、そうした豊富な実績やノウハウの蓄積等が認められ、平成22年「PRE戦略を実践するための手引き」(公的不動産の合理的な所有・利用に関する研究会)の編集を担っています。

なお、不動産事業の推進には高度で多面的な知識・知恵等に基づく支援が必要ですが、弊所内に各種専門家(不動産鑑定士、一級建築士、技術士、宅地建物取引士、弁護士、公認会計士等)が所属しており、事業に適したチーム編成のもと、総合的かつ的確に事業の推進支援を実施しており、事業の実現性の観点から高い評価を得ております。
Q事業の確実な実現に向け、事業者の進出意向等を的確に把握したいのですが、どうしたらいいでしょうか。 事業者の進出意向等を把握する方法として、サウンディング調査がよく実施され、質問事項に係る回答書面及び対話による回答で把握することとなります。

しかし、事業者が十分に検討していない段階であったり、自治体に遠慮していたり等の理由により、その回答を額面通り理解しても、事業の実現可能な事業スキームの検討等に有効な事業者の具体的な考え・意向等(活用条件と進出意向の程度の具体的関係等)を把握できない場合があります。

また、不動産事業の仕組みや事業採算性等に精通していない方(経験の少ない自治体ご担当者、不動産事業に精通していないコンサルタント等)では、質問様式の設定や対話での質疑応答において、事業者の具体的な考え方・意向等の的確な把握が難しい面があります。

そうした状況のもと、弊所は、サウンディング調査の蓄積ノウハウに加え、地域の不動産市場及び不動産事業に精通する担当者の的確な支援により、事業の実現性に有効なサウンディング調査を適切に実施します。
Q公的不動産の利活用を検討するにあたり、まず何からはじめればよろしいでしょうか。 通常は対象不動産の基礎調査を実施することから始めますが、実際の調査を行う前に、対象不動産に関する既存の情報や資料を確認しておくとよいでしょう。

また、上位計画での位置付けや公法上の規制(用途地域等)のほか庁内関係各課の方針等についてもあらかじめ確認しておくとよいと思います。

対象物件が複数の場合は、それぞれの不動産情報をカルテ化するなど特徴が比較できるようにし、検討の優先順位をつけやすくします。

専門的な調査や方針策定等の支援業務を外部に委託する場合は、国が地方公共団体等向けに実施している支援制度などもありますのでご紹介することも可能です。
Q地域プラットフォーム等との交流・勉強会等とはどのようなものでしょうか?
また、まちづくり事業等へのアドバイスを日本不動産研究所へ依頼するメリットを教えて下さい。
地域プラットフォームには、地域の自治体、金融機関、大学、地域活性化に取り組まれる企業・支援機関が含まれます。

交流会や勉強会においては、その都度テーマを掲げ、テーマに沿った課題を抱えている方々が集まる場です。ここでは課題解決の糸口発見の場にとどまらず、関係者ネットワーク構築に繋がる為、タイムリーな話題の共有や、今後の公的不動産利活用の流れを掴める貴重な機会です。

弊所は不動産鑑定の分野において、全国に展開し圧倒的なシェアと実績があります。また、より現地に詳しい支社支所における地域の適確な実態把握力と、全国的なデータに基づく分析力やまちづくり事業等への支援力の双方を駆使して、まちづくり事業等の構想段階の情報や考え方の整理といった事前相談から、事業の推進まで支援させていただいており、客観的かつ公平な立場から地域の活性化に寄与することが可能です。

expert

公共部 総合支援室
専門役
佐藤 亮太