最新調査：平成20年5月20日掲載 次回調査：平成20年11月中旬掲載予定 バックナンバー

不動産投資家調査(第18回)の結果

本調査の性格と利用上の留意点 ■ 本調査の性格は、期待利回りを中心として投資スタンスや今後の賃料見通しなどの、投資家等市場参加者の期待値に関する回答を集計したものであり、必ずしも実際の取引に基づいて算出された数値をもとにしたものではない。 ■ 本調査の利用に際しては、不動産は個別性を有していることから、個別の不動産の利回りに関して、本調査の数値は直接的な意味をもつものではない。

本調査の概要 調査方法 ： アンケート用紙への回答記入（原則的に、電子メールまたは郵送による）。 調査対象 ： 年金基金、生命保険、不動産賃貸、投資銀行、商業銀行･レンダー、開発業（デベロッパー）、アセット･マネージャー、格付機関など、204社。 調査時点 ： 2008年4月1日現在。 回収数 ： 113社。 お断り ： ・集計結果の代表値として、中央値を採用している。 ・主要用語は、ページ末に定義を記載している。

集計結果

回答者の属性等について（有効回答率：97％） a. 回答者の属性（内訳） ・ 年金基金 0 (0％) *1 ・ 生命保険 6 (5％) ・ 不動産賃貸 3 (3％) ・ 投資銀行 0 (0％) ・ 商業銀行、レンダー 14 (12％) ・ 開発業（デベロッパー） 15 (13％) ・ アセット・マネージャー 44 (39％) ・ アレンジャー 5 (4％) ・ 格付機関 2 (2％) ・ その他 24 (21％) b. 最も中心となる投資対象（出資形式） ・ エクイティ 93 (87％) ・ デット 14 (13％) c. 不動産投資の主な資金源（資金属性） ・ 国内資金 93 (86％) ・ 海外資金 15 (14％) *1  有効回答数に対する割合。以下同じ。

回答者の最近の不動産投資の動向について（有効回答率：82％） a. 過去6ヶ月間における不動産投資への関わり（複数回答あり）（有効回答105社） 1. 購入 83 (79％) 2. 売却 57 (54％) 3. 購入・売却のアドバイス 33 (31％) 4. 証券化のアレンジ 25 (24％) 5. その他 4 (4％) b. 今後1年間の不動産投資に対する考え方（複数回答あり）（有効回答101社） 1. 新規投資を積極的に行う。 81 (80％) 2. 当面、新規投資を控える。 20 (20％) 3. 既存所有物件を売却する。 33 (33％) c. a.で（1.）を選択した場合、その対象（複数回答あり）（有効回答83社） ・ オフィスビル（Aクラス） 35 (42％) ・ オフィスビル（Aクラス以外） 46 (55％) ・ ファミリー向け賃貸住宅 25 (30％) ・ 単身者向け賃貸住宅（ワンルーム） 35 (42％) ・ 高級賃貸住宅（低層型） 11 (13％) ・ 高級賃貸住宅（超高層型） 10 (12％) ・ 都心型専門店ビル 31 (37％) ・ 郊外型ショッピングセンター 28 (34％) ・ 物流施設、倉庫 22 (27％) ・ 宿泊型ビジネスホテル 18 (22％) ・ ゴルフ場 2 (2％) ・ その他（更地、開発用地等） 12 (14％) d. b.で（1.）を選択した場合、検討する不動産の対象（複数回答あり）（有効回答81社） ・ オフィスビル（Aクラス） 53 (65％) ・ オフィスビル（Aクラス以外） 52 (64％) ・ ファミリー向け賃貸住宅 28 (35％) ・ 単身者向け賃貸住宅（ワンルーム） 32 (40％) ・ 高級賃貸住宅（低層型） 22 (27％) ・ 高級賃貸住宅（超高層型） 19 (23％) ・ 都心型専門店ビル 42 (52％) ・ 郊外型ショッピングセンター 37 (46％) ・ 物流施設、倉庫 32 (40％) ・ 宿泊型ビジネスホテル 27 (33％) ・ ゴルフ場 2 (2％) ・ その他（更地、開発用地等） 11 (14％)

想定基準ビルの期待利回り等について（有効回答率：81％） 下記条件のAクラスビルに投資する場合 立地条件 東京都千代田区丸の内、大手町地区 設備水準 フリーアクセス床、ゾーン空調 交通アクセス 最寄り駅より徒歩5分以内 使用管理 セキュリティシステム 築年数 築5年未満 賃貸状況 マルチテナント（10社以上） 建物規模 延床面積50,000m2以上 賃料水準 市場賃料並み 基準階貸室面積 1,500m2以上 賃貸契約 普通借家契約 天井高 2,800mm以上 所有形態 完全所有 a. 期待利回り 4.0％ （平均4.0％　最頻4.0％） b. 想定投資期間 5年 （平均6.8年　最頻5年） c. 内部収益率（IRR）（レバレッジなし） 4.5％ （平均5.3％*2　最頻4.5％） d. 売却時の取引利回り（投資期間終了時） 4.0％ （平均3.9％*3　最頻4.0％） e. リスク・プレミアム（10年国債の利回りに対して） 2.0％ （平均2.2％　最頻2.0％） f. 想定借り入れの割合と借り入れ金利 70％ （借り入れの割合） （平均63％　最頻70％） 2.0％ （借り入れ金利） （平均2.4％　最頻2.0％） g. 上記ビルの取引利回り 3.5％ （平均3.6％　最頻3.5％） *2  全回答の単純集計結果。「想定投資期間5年」（38社、有効回答数37）のみの場合は4.5%、「想定投資期間10年」（27社、有効回答数25）のみの場合は4.0%。 *3  全回答の単純集計結果。「想定投資期間5年」（38社、有効回答数37）のみの場合は3.9%、「想定投資期間10年」（27社、有効回答数27）のみの場合は4.0%。

各地区の標準的ビルの期待利回り等について（有効回答率：73％） 下記地区における標準的規模のAクラスビルの期待利回りと取引利回りについて 　地区 期待利回り 取引利回り a. 東京都 ・日本橋　日本橋駅周辺 4.3％ 4.0％ ・神田　神保町駅周辺 4.6％ 4.3％ ・秋葉原　秋葉原駅周辺 4.5％ 4.2％ ・虎ノ門　虎ノ門駅周辺 4.3％ 4.0％ ・汐留（東新橋）　汐留駅周辺 4.4％ 4.0％ ・赤坂　赤坂見附駅周辺 4.3％ 4.0％ ・六本木　六本木駅周辺 4.3％ 4.0％ ・港南　品川駅周辺 4.5％ 4.2％ ・西新宿　東京都庁周辺 4.5％ 4.1％ ・渋谷　渋谷駅周辺 4.5％ 4.0％ ・池袋　池袋駅周辺 4.8％ 4.5％ ・上野　 上野広小路駅周辺 5.0％ 4.7％ ・大崎　大崎駅周辺 4.8％ 4.5％ b. 政令指定都市 ・札幌　駅前通り 5.8％ 5.5％ ・仙台　青葉通り 5.8％ 5.5％ ・さいたま　大宮駅周辺 5.5％ 5.2％ ・千葉　海浜幕張駅周辺 6.0％ 5.5％ ・横浜　横浜駅西口周辺 5.2％ 4.8％ ・名古屋　名駅周辺 5.0％ 4.7％ ・大阪　御堂筋沿い 5.0％ 4.6％ ・神戸　三宮地区 5.7％ 5.4％ ・広島　紙屋町、八丁堀 6.0％ 5.7％ ・福岡　天神地区 5.5％ 5.0％ c. その他県庁所在地の中核都市 例： 秋田市、宇都宮市、 新潟市、熊本市 7.0％ 6.5％

今後の賃料水準について（有効回答率：69％） 下記地区における今後の賃料水準について （現在の賃料水準を100としての指数表示。例：5年後、賃料3％下落の場合、5年後が97） 　地区 1年後 2年後 5年後 10年後 a. 東京都 ・丸の内、大手町地区 102 103 105 105 ・日本橋　日本橋駅周辺 102 102 103 103 ・神田　神保町駅周辺 100 100 100 101 ・秋葉原　秋葉原駅周辺 101 102 102 102 ・虎ノ門　虎ノ門駅周辺 101 102 103 103 ・汐留（東新橋）　汐留駅周辺 101 102 102 102 ・赤坂　赤坂見附駅周辺 102 102 103 103 ・六本木　六本木駅周辺 101 102 102 103 ・港南　品川駅周辺 101 101 102 102 ・西新宿　東京都庁周辺 101 102 102 102 ・渋谷　渋谷駅周辺 101 102 102 103 ・池袋　池袋駅周辺 100 100 100 100 ・上野　上野広小路駅周辺 100 100 100 100 ・大崎　大崎駅周辺 100 101 101 102 b. 政令指定都市 ・札幌　駅前通り 100 100 100 100 ・仙台　青葉通り 100 100 100 100 ・さいたま　大宮駅周辺 100 100 100 100 ・千葉　海浜幕張駅周辺 100 100 100 100 ・横浜　横浜駅西口周辺 100 100 100 100 ・名古屋　名駅周辺 100 100 100 100 ・大阪　御堂筋沿い 100 101 101 101 ・神戸　三宮地区 100 100 100 100 ・広島　紙屋町、八丁堀 100 100 100 100 ・福岡　天神地区 100 100 100 100 c. その他県庁所在地の中核都市 例： 秋田市、宇都宮市、 新潟市、熊本市 99 98 98 97

賃貸住宅の期待利回り等について（有効回答率：68％） a. 東京都内の下記想定賃貸住宅一棟の期待利回りと取引利回りについて 住宅の種類 立地条件／類型 期待利回り 取引利回り ワンルーム 交通アクセス： 最寄り駅から徒歩10分以内 築年数：5年未満 平均専用面積：25〜30m2 総戸数：50戸程度 城南地区（目黒区、世田谷区） 渋谷、恵比寿駅まで15分以内の鉄道沿線 5.0％ 4.7％ 城東地区（墨田区、江東区） 東京、大手町駅まで15分以内の鉄道沿線 5.4％ 5.0％ ファミリー向け 交通アクセス： 最寄り駅から徒歩10分以内 築年数：5年未満 平均専用面積：50〜80m2 総戸数：50戸程度 城南地区（目黒区、世田谷区） 渋谷、恵比寿駅まで15分以内の鉄道沿線 5.2％ 4.8％ 城東地区（墨田区、江東区） 東京、大手町駅まで15分以内の鉄道沿線 5.5％ 5.1％ 外国人向け高級賃貸住宅 築年数or大規模改修後経過年数： 5年未満 低層型 港区の「麻布・赤坂・青山」地区 一戸あたり平均専用面積：100m2以上 総戸数：20戸程度 5.0％ 4.6％ 超高層型（タワー型） 港区の「麻布・赤坂・青山」地区 一戸あたり平均専用面積：100m2程度 階数：20階以上 4.9％ 4.5％ b. 東京以外の地区における上記と同等条件の賃貸住宅一棟の期待利回りについて 地区 ワンルーム ファミリー向け 札幌 6.0％ 6.2％ 仙台 6.0％ 6.2％ さいたま 5.8％ 5.9％ 千葉 5.9％ 6.0％ 横浜 5.5％ 5.6％ 名古屋 5.6％ 5.7％ 大阪 5.6％ 5.7％ 神戸 5.9％ 5.9％ 広島 6.1％ 6.2％ 福岡 5.8％ 5.9％

商業店舗ビルの期待利回りについて（有効回答率：67％） a. 東京都内（近郊）の下記想定商業店舗ビルの期待利回りについて 商業店舗の種類 立地条件 期待利回り 都心型高級専門店 築年数or大規模改修後経過年数：5年未満 賃料体系：定期借家、売上連動型中心 テナント：高級ブランド品小売業が中心 銀座地区 中央区の銀座中央通り沿い 4.0％ 表参道地区 渋谷区の表参道沿い 4.0％ 郊外型ショッピングセンター 売り場面積：20,000m2程度 キーテナント：有力な総合量販店（GMS） 賃料体系：定期借家、固定賃料型中心 東京都心まで1時間程度の 主要幹線道路沿い 5.5％ b. 東京以外の地区における上記と同等条件の商業店舗ビルの期待利回りについて 地区 都心型専門店 郊外型ショッピングセンター 札幌 5.8％ 6.5％ 仙台 5.8％ 6.5％ さいたま 5.6％ 6.0％ 千葉 5.8％ 6.2％ 横浜 5.3％ 5.8％ 名古屋 5.2％ 5.8％ 大阪 5.2％ 5.8％ 神戸 5.7％ 6.1％ 広島 6.0％ 6.5％ 福岡 5.4％ 6.0％

物流施設・倉庫の期待利回りについて（有効回答率：58％） 東京都内及び東京以外の下記物流施設・倉庫の期待利回りについて 物流施設・倉庫の種類 立地条件 期待利回り 配送型 機能 ： 主に商品の荷捌き・配送を目的 施設概要 ： 階層2〜3階、 延床面積5,000m2程度、 広いトラックバースを有する テナント ： シングルテナント （オーダーリース。ただし、 残存契約期間が10年以上） 湾岸部 幹線道路、高速I.C.への アクセスが良好な地区 東京 （江東地区） 5.5％ 名古屋 （名古屋港地区） 6.0％ 大阪 （大阪港地区） 6.0％ 内陸部 幹線道路、高速I.C.への アクセスが良好な地区 東京 （多摩地区） 5.8％ 千葉 （成田地区） 6.0％ 名古屋 （名古屋市北部） 6.0％ 大阪 （東大阪周辺） 6.0％ 保管型 機能 ： 主に商品の在庫保管を目的 施設概要 ： 階層5〜6階程度、 延床面積20,000m2程度 テナント ： マルチテナント 湾岸部 幹線道路、高速I.C.への アクセスが良好な地区 東京 （江東地区） 5.5％ 名古屋 （名古屋港地区） 6.0％ 大阪 （大阪港地区） 6.0％ 内陸部 幹線道路、高速I.C.への アクセスが良好な地区 東京 （多摩地区） 5.8％ 千葉 （成田地区） 6.0％ 名古屋 （名古屋市北部） 6.0％ 大阪 （東大阪周辺） 6.0％

ビジネスホテルの期待利回りについて（有効回答率：62％） 東京都内及び東京以外の下記ビジネスホテルの期待利回りについて ホテルの種類 立地条件 期待利回り 宿泊特化型ビジネスホテル 交通アクセス ： 最寄り駅から徒歩5分以内 築年数 ： 5年未満 客室数 ： 100室程度 平均客室単価（ADR） ： 6,000〜8,000円程度 客室稼働率 ： 80％以上 経営形態 ： リース方式 （ホテルマネジメント会社が 建物を一括賃借し、 ホテルの経営を行なう方式） 東京 JR線・地下鉄の主要駅周辺 5.3％ 札幌 JR札幌駅周辺 6.0％ 名古屋 栄地区 5.8％ 大阪 JR新大阪駅周辺 5.8％ 福岡 JR博多駅周辺 5.9％

用語の定義 【期待利回り】 投資価値の判断（計算）に使われる還元利回りを指す。通常、初年度の純収益（NOI）を期待利回りで割ったものが投資価値になる。 【取引利回り】 市場での還元利回り、単年度の純収益（NOI）を市場価格で割ったものを指す。 ※  期待利回りは「各投資家が期待する採算性に基づく利回り」、取引利回りは「投資家が実際の市場を観察して想定する利回り」であるため、取引利回りが期待利回りよりも低い場合には、取得の困難さ、または市場の過熱感を表している。 【内部収益率】 将来のキャッシュフローを現在価値に割り戻すための利回りである。本調査は、投資の正味現在価値がゼロに等しくなるような割引率（内部収益率）を指す。 【純収益】 減価償却前、税引き前の純収益（Net Operating Income、通称NOI）を指す。不動産より得られる有効総収入りから総費用を控除したものである。（大規模改修のための資本的支出は含まない。ただし、経常的な修繕費は維持費に含めている。） （詳しくは下の表参照）。 【市場価格】 市場で取引されている価格。（注：取引は、すべて現金一括払いの取引を指す。） 【投資価値】 投資してもよい、買ってもよいと考える価格。 【Aクラスビル】 その地域における立地条件、建築設計、施工、設備材料、維持管理、入居テナント及びアメニティ等の面で最も高いクラスのオフィスビルを指す。典型的なAクラスビルは、機関投資家の中長期保有の「適格物件」として、一般的に認められている。

（調査協力会社） 株式会社アーバネックス アーンストアンドヤング・トランザクション・アドバイザリー・サービス株式会社 あいおい損害保険株式会社 株式会社あおぞら銀行 アジリティー・アセット・アドバイザーズ株式会社 AIGグローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク ADインベストメント・マネジメント株式会社 株式会社エス・オー・ダブリュー エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社 MIDリートマネジメント株式会社 株式会社大林組 小田急不動産株式会社 オリックス・アセットマネジメント株式会社 鹿島建設株式会社 カナル投信株式会社 株式会社クリード クレディ・スイス・プリンシパル・インベストメンツ・リミテッド グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社 グローバンス株式会社 グロブナー・ファンド・マネジメント・ジャパン・リミテッド 京阪電気鉄道株式会社 ケネディクス・リート・マネジメント株式会社 ケン不動産投資顧問株式会社 株式会社ザイマックス サンフロンティア不動産株式会社 シービー・リチャードエリス株式会社 清水建設株式会社 ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社 株式会社ジョイント・キャピタル・パートナーズ 株式会社新生銀行 シンプレクス不動産投資顧問株式会社 株式会社住信基礎研究所 住友商事株式会社 住友信託銀行株式会社 大成建設株式会社 大同生命保険株式会社 ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント株式会社 大和証券エスエムビーシー株式会社 大和ハウス工業株式会社 タッチストーン・キャピタル証券株式会社 中央三井信託銀行株式会社 DBJ野村インベストメント株式会社 ドイツ証券株式会社 東海東京ファイナンス&リアルエステート株式会社 東急不動産株式会社 東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント トップリート・アセットマネジメント株式会社 日通不動産株式会社 日本政策投資銀行 日本土地建物株式会社 野村不動産株式会社 バブコック・アンド・ブラウン株式会社 株式会社ハリファックス・アセットマネージメント ビジネスアンドアセットソリューション株式会社 ファンドクリエーション不動産投信株式会社 富国生命保険相互会社 プロスペクト・レジデンシャル・アドバイザーズ株式会社 株式会社ホスピタリティパートナーズ 丸紅株式会社 株式会社みずほコーポレート銀行 みずほ信託銀行株式会社 株式会社三井住友銀行 三井住友ファイナンス＆リース株式会社 三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社 三井不動産投資顧問株式会社 三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社 三菱地所投資顧問株式会社 三菱商事・ユービーエス･ リアルティ株式会社 株式会社三菱東京UFJ銀行 三菱UFJリース株式会社 三菱UFJ信託銀行株式会社 ミドルウッドキャピタルジャパン株式会社 明和地所株式会社 モリモト・アセットマネジメント株式会社 有楽土地株式会社 ラサール インベストメント アドバイザーズ株式会社 株式会社レーサム 以上は社名公表について許可を頂いた78社、その他匿名希望は35社。

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問い合わせ先： 財団法人　日本不動産研究所　研究部 TEL 03-3503-5335　　FAX 03-3597-8063