不動産研究　56-1

第56巻第1号（平成26年1月） 特集：不動産投資のインバウンド・アウトバウンドの潮流

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第56巻第1号

新しい年（申午年）を迎えて

福田 進

特集：不動産投資のインバウンド・アウトバウンドの潮流

これからの不動産業の国際展開の方向性 　
－国土交通省土地・建設産業局における取組－

国土交通省 土地・建設産業局 国際課長 小林 高明

　アジアをはじめとする新興国の経済成長とともに世界のインフラ需要が急速に拡大している。 インフラの海外展開は国の成長戦略の一つとして掲げられるように、 我が国の持続的な成長のためには、 それらの新興国の成長を取り込んでいくことが必要であり、 不動産分野における海外展開 （アウトバウンド） と海外からの国内投資 （インバウンド） の促進を戦略的に図っていくことが重要である。 本稿では、 不動産業の国際展開を巡る課題と、 その課題解決に向けた方向性について紹介する。

 

日本の不動産投資市場のグローバル化に向けた展望と課題
－グローバル化の歴史と現状を踏まえて－

宮城大学 事業構想学部 教授・キャリア開発センター長 田邉 信之

　不動産投資市場では、 クロスボーダー投資が活発化しており、 その中でアジアの位置付けが高まりつつある。 日本でも不動産投資市場の成長とともに、 市場の安定性を評価するインバウンド投資が増加しており、 アウトバウンド投資も80年代後半の経験を踏まえつつ徐々に増えていく方向にある。 これまで日本では希薄であったグローバル化に対する 「真のニーズ」 が、 これからは日本市場の成長速度の鈍化、 新たな投資対象・投資資金に対する需要の高まりなどを背景に、 顕在化してくることとなろう。 日本の市場関係者は、 グローバル化のメリットを活かしていくとともに、 そのデメリットや副作用などにも十分に留意しなければならない。 また、 グローバルスタンダード確立に向けた動きには、 日本も積極的に参画していくことが必要である。

 

地方都市の持続再生に資する資金環流と地域内循環
―不動産投資面からみた課題と対応試案―

日本生命保険相互会社 不動産部・専門部長・不動産投資開発室長 和良地 克茂　

 

クロスボーダー不動産投資の現状からみえてきた市場の課題
－内向き志向の強い日本の投資家－

ドイツ証券株式会社 不動産投資銀行部 部長兼ＡＲＡアジア太平洋リサーチ・ヘッド 小夫 孝一郎
ドイツ証券株式会社 不動産投資銀行部 アソシエイト 胡 敏軒

　アベノミクス効果で国内不動産市場は久しぶりに活況を呈しており、 アジア諸国をはじめ海外投資家からの注目が高まっている。 このようななか、 統計データを使って日本における不動産クロスボーダー取引の現状を分析すると国内市場の特徴や問題点が浮かび上がってくる。

　海外から日本へのインバウンド取引額は世界６位と、 注目度が高い割には順位がやや伸び悩んでおり、 この要因として市場の 「機関化」 の遅れなどが指摘される。 一方、 日本からのアウトバウンド投資の現状はより深刻で、 ここ数年の順位は主要国ではほぼ最下位となっている。 欧米やアジア諸国と比べても国内年金基金のポートフォリオ分散が進んでいないことや、 不動産の運用プロが育っていない現状などが改めて浮き彫りとなっており､今後の意識改革が求められる。

 

調査

農業の競争力強化への政策転換と田畑価格及び賃借料の動向
－平成25(2013)年調査結果をふまえて－

松岡 利哉

　10月８日に 「田畑価格及び賃借料調 （平成25年３月末現在）」 を公表した。 田畑価格は大正２年 （1913年） から調査を開始し、 今回調査で100周年となる。 調査開始100周年に当たる2013年における日本の農業を取り巻く情勢は、 重要な岐路にさしかかっている。 農家の高齢化の進行はいよいよ限界に近づくなか、 平成24年12月の政権交代以降、 ＴＰＰ （環太平洋戦略的経済連携協定） 交渉への参加表明を踏まえ、 政府により農地の大規模集約化、 農林水産業の６次産業化等の成長戦略が掲げられ、 10月以降は農地中間管理機構の制度設計、 減反政策の見直し、 経営所得安定対策 （旧戸別所得補償制度） の規模縮小等矢継ぎ早に施策を講じている。 これらはＴＰＰ参加という外部ショックを契機に、 滞っていた農政改革と競争力強化を一気呵成に成し遂げようとするものあるが、 高齢化の進行も待ったなしの状況であることから、 遅かれ早かれ、 日本の農業の大変革期が訪れるものと予測される。

　本稿では、 農業の競争力強化への政策転換に視点をあわせて、 先に公表した 「田畑価格及び賃借料調」 の内容に加えて、 その後分析した内容を紹介する。

　

最近の地価動向について 　
－「市街地価格指数」の調査結果（平成25年9月末現在）をふまえて－

髙岡 英生

　当研究所は平成25年９月末現在の 「市街地価格指数」 を11月27日に発表した。 「市街地価格指数」 から見た最近の地価動向の主な特徴は次のとおりである。

①	三大都市圏別の地価動向を全用途平均で比較すると、 「東京圏」 は前期比 （平成25年３月末比） で0.2％上昇 （前回 ［平成25年３月末時点調査、 以下同じ］ 0.2％下落）、 「大阪圏」 は同0.1％下落 （前回0.3％下落）、 「名古屋圏」 は同0.1％上昇 （前回0.1％下落） となった。 最高価格地は 「東京圏」 が前期比0.9％上昇 （前回0.0％）、 「大阪圏」 が同0.1％上昇 （前回0.2％下落）、 「名古屋圏」 が同0.6％上昇 （前回0.1％上昇） となり、 平成20年３月末調査以来11期 （５年半） ぶりに３つの都市圏とも地価上昇となった。
②	「東京圏」 の詳細区分のうち、 「東京区部」 の地価動向は、 商業地が前期比で1.1％上昇 （前回0.2％上昇）、 住宅地が同0.5％上昇 （前回0.1％上昇）、 工業地が同0.0％ （前回0.0％） と横ばい、 全用途平均で同0.7％上昇 （前回0.1％上昇）、 最高価格地が同3.3％上昇 （前回1.0％上昇） となった。
③	「東京区部」 の主要商業地 （銀座四丁目交差点周辺地区、 東京駅丸の内口周辺地区、 日本橋二丁目・中央通り沿い地区、 新宿駅東口交差点周辺地区、 渋谷駅前スクランブル交差点周辺地区） の地価動向は、 銀座・丸の内・新宿では強めの上昇傾向が、 日本橋ではやや強めの上昇傾向が、 渋谷では緩やかな上昇傾向が見られた。
④	地方別の地価動向を全用途平均で見ると、 全ての地方で下落幅が縮小したものの、 投資資金の流入が期待できない地方都市では前回並みの地価下落となった地点が多く、 地価下落が継続している。
⑤	「六大都市」 の地価動向は、 商業地が前期比で1.2％上昇 （前回0.2％上昇）、 住宅地が同0.4％上昇 （前回0.2％上昇）、 工業地が同0.1％下落 （前回0.3％下落）、 全用途平均で同0.6％上昇 （前回0.1％上昇）、 最高価格地が同2.2％上昇 （前回0.6％上昇） となった。
⑥	「六大都市を除く」 都市の地価動向は、 商業地が前期比で1.1％下落 （前回1.4％下落）、 住宅地が同0.7％下落 （前回1.0％下落）、 工業地が同1.2％下落 （前回1.5％下落）、 全用途平均で同1.0％下落 （前回1.3％下落）、 最高価格地が同1.0％下落 （前回1.4％下落） となった。
⑦	「全国」 の地価動向は、 商業地が前期比で1.0％下落 （前回1.4％下落）、 住宅地が同0.7％下落 （前回1.0％下落）、 工業地が同1.2％下落 （前回1.5％下落）、 全用途平均で同0.9％下落 （前回1.2％下落）、 最高価格地が同0.9％下落 （前回1.3％下落） となった。
⑧	今後半年間の地価動向については、 当期ほどのサプライズ的な効果が見込める政策は現在のところ見られず、 地価上昇の勢いはやや落ち着く見通しである。

※全用途平均：商業地、 住宅地、 工業地の平均変動率
　東京圏：首都圏整備法による既成市街地及び近郊整備地帯を含む都市　
　大阪圏：近畿圏整備法による既成都市区域及び近郊整備区域を含む都市
　名古屋圏：中部圏開発整備法の都市整備区域を含む都市
　六大都市：東京区部、 横浜、 名古屋、 京都、 大阪、 神戸　

 

最近のオフィス及び共同住宅の賃料動向について　
－「全国賃料統計」の調査結果（2013年9月末現在）をふまえて－

手島 健治

　当研究所は2013年９月末時点の 「全国賃料統計」 を11月27日に公表した。 オフィス賃料は、 全国で0.2％下落 （前年は1.0％下落） に縮小し、 三大都市圏や政令指定都市で横ばいの地点が増加した。 東京圏や東京都区部はわずかではあるが６年ぶりに上昇へ転換した。 また北陸新幹線延伸への期待感から北陸地方の下落幅が大きく縮小した。 共同住宅賃料は全国的に弱含みの動きが継続したが、 前年に引き続き宮城・福島県では復興需要や原発事故の復旧関連需要の顕在化により、 上昇・横ばいとなった。 １年後の2014年９月末時点について、 オフィス賃料は、 東京都区部で上昇が増加、 三大都市圏等で横ばいが増加することから、 全国平均で0.1％上昇し、 底を打つ見通しである。 共同住宅賃料は弱含みの動きが継続して全国平均で0.2％下落する見通しである。

 

東京・大阪・名古屋のオフィス賃料予測（2013～2020年）・2013秋について

手島 健治

　「東京・大阪・名古屋のオフィス賃料予測（2013～2020年）・2013秋」 を10月８日に公表した。 ①東京ビジネス地区の賃料は、 2012年の大量供給等で下落したが、 2013年に反転し、 2014年も上昇が継続。 空室率は2014年に6.3％まで低下。 2015年は賃料の上昇が続くが、 2016年は新規供給が50万坪と急増するため、 空室率は6.0％まで上昇し、 上昇幅も大きく縮小。 2017年以降は空室率が6.0％前後で、 賃料は微増で推移。 ②大阪ビジネス地区は、 2013年のグランフロント大阪等の大量供給で空室率が再上昇し、 賃料の下落幅も拡大。 2014年は前年の２次空室等で空室率は高止まりし、 賃料はほぼ横ばい。 2015年に賃料は反転し、 2016年も４％程度の上昇が継続。 2017年以降も賃料は年率３％強の上昇が継続し、 空室率は緩やかに低下して2020年に6.8％。 ③名古屋ビジネス地区は、 2013・2014年は新規供給が少なく賃料もわずかに上昇するが、 2015年は名古屋駅周辺で過去最大の新規供給があり、 空室率は大幅に上昇し、 賃料も再度下落に転換。 2016年から空室率は低下するが、 賃料は2017年まで３年間下落が続く。 2018年以降は賃料が上昇に反転するが、 回復は緩やかで、 厳しい状況が続く。

 

全国のオフィスビルストックの状況
－「全国オフィスビル調査（2013年１月現在）」の結果をふまえて－

手島 健治

　日本不動産研究所は、 2013年１月に全国オフィスビル調査を実施し、 2013年９月18日に結果を公表した。 主なポイントは以下の通りである。

①	2013年１月現在の全都市のオフィスビルストックは9,629万㎡ （5,919棟） となり、 このうち2012年の新築が235万㎡ （66棟） と３年ぶりに200万㎡を超え、 総ストックの約2.4％を占めている。 また、 2012年の取壊しは64万㎡ （43棟） と総ストックの約0.7％にあたる。
②	新耐震基準以前に竣工したオフィスビルストックは、 全都市で2,801万㎡ （2,008棟） と総ストックの29％を占めている。 都市別では福岡 （43％）、 札幌 （41％） が４割を超え、 京都 （38％）、 大阪 （37％） と続いている。 逆に、 さいたま （９％）、 横浜 （18％）、 千葉 （20％） は、 新耐震ビルが多い。
③	今後３年間 （2013-2015年） の新築計画によると、 全体の約７割を東京区部が占めることは変わらないが、 大阪で2013年、 名古屋で2015年に大きい供給が予定されている。

 

環境不動産に対する投資家の意識
－第29回不動産投資家調査・特別アンケートから－

吉野 薫

　このたび日本不動産研究所が実施した第29回不動産投資家調査 （調査時点：2013年10月１日） において、 「環境不動産」 （グリーンビルディング） に関する特別アンケートを併せて実施した。 第25回および第27回の不動産投資家調査においても同様の特別アンケートを実施しており、 その第３回目となる今回の結果からは、 環境不動産を考慮する不動産投資家が増加したこと、 不動産の環境性能評価指標に対する要望が強まったこと等が明らかとなった。 また、 環境不動産は理論的・長期的には市場においてプラスに評価されると考えられているとはいえ、 依然として現時点では市場における価値への影響が明確でないとする意見が多く見られた。

 

不動産投資家の意識構造にみるリザーブ・キャップ・レートの用途間比較
－オフィスと賃貸住宅の比較－

小松 広明

　リザーブ・キャップ・レートとは、 ４月時点調査において新たに定義した用語であり、 対象物件に対する買い手の最大支払い意思額に基づいた取得期待利回りを意味する。 丸の内・大手町地区Aクラスビルについては、 賃料の上昇期待のもと、 今後の取引価格の上昇が予想されており、 買い時とする投資家が５割を占めた。 その結果、 当該リザーブ・キャップ・レートの分布形状は低位な水準に歪められており、 推定取得確率70％では対前回スプレッドが-30bpと大きく変化していることが明らかとなった。 一方、 城南地区賃貸住宅ワンルームについては、 所得の購買力低下が懸念されており、 賃料の上昇期待は限定的であることから、 売り時とする回答割合が約４割を占めている。 当該リザーブ・キャップ・レートの推定取得確率50％と70％では-30bpの相違がみられており、 いわゆる分布の裾における変動の大きさが示されている。 リザーブ・キャップ・レートは、 「不動産投資家調査」 の情報を補完する新たな指標として、 その活用が期待される。

 

論考

札幌都心商店街の歩行者通行量と店舗賃料に関する実証的研究

小松 広明・谷 和也

　本研究では、 歩行者通行量と店舗賃料の関係を明らかにするため、 札幌市の都心の商店街における歩行者集客ポテンシャル変数を新たに導入し、 その統計的有意性について検討した。 その結果、 当該変数の統計的有意性が示され、 歩行者通行量が店舗賃料の価格形成要因として正の影響を与えていることが確認された。 当該結果には、 2011年３月に開通した地下歩行空間の整備効果が反映されているものと考えられる。 地下歩行空間の整備によって、 歩行者通行量は増加し、 店舗の売上高も増加しているとの調査結果も見られる。 歩行者通行量は、 店舗賃料の価格形成要因としての商業繁華性を定量的に捉えた指標といえる。 不動産鑑定評価実務においては、 歩行者通行量を地域資料の一つとして収集及び整理しておくべきであろう。

 

The Appraisal Journal Summer 2013

外国鑑定理論実務研究会

　海外不動産

「アメリカ不動産鑑定評価論」第14版の概要紹介

廣田 裕二