不動産研究　51-2

米国にてサブプライムローン危機が認識され、その影響が顕在化してからおよそ２年が経過しようとしている。その間、米国及び日本を含めた世界は、サブプライム危機に端を発した経済危機に見舞われた。
もはや問題は米国の住宅市場に留まらないが、今でも米国の住宅価格の行方が語られない日はない。危機回復まで未だ出口が見えない世界経済ではあるが、事の発端であったサブプライム問題は次なるフェーズに入った。
今日ではすっかり認知され、解説もされつくした感のあるサブプライム問題であるが、実際の現場を伝える情報は未だ乏しい。そこで現地を訪れ、その後を追った。

アメリカにおけるサブプライム問題は海を越えてヨーロッパに拡大し、ヨーロッパの金融市場、不動産市場そして経済全体に大きな打撃を与えている。イングランド銀行のベースレートは、2009年3月には0.5％まで下がった。同銀行設立以来の低金利である。
　本稿では、まずヨーロッパの不動産投資市場の動きを、やや古くなるが2007年12月までのデータにより概観し、次に直近までのイギリス不動産投資市場及び住宅市場の動向を検討する。

• 100年に一度の金融危機に直面している中、2009年は市場予想では、日米欧が揃ってマイナス成長になる見通しである。世界経済の下支え役と期待される中国も、景気の悪化ベースが予想以上に加速し、先行きは失速する懸念も浮上している。
• 「生命線」と呼ばれる８％の経済成長率を維持するため、中央政府が発表した４兆元（57兆円）の景気刺激対策に呼応する形で、地方政府は総額18兆元に上る巨額の刺激対策を発表した。
• 08年第２四半期から、不動産市場の悪化が続いている。その地理的な範囲も大都市から中小都市まで波及している。
• 中国政府は内需の拡大に力を入れようとしている。まさにまだ伸びる余地が大きく、かつ全国の５割以上の人口を占める農村消費が重要課題である。
• 農村土地使用権改革、農村の都市化及び中国REITsの創設などは、中国不動産市場に対して好材料になるのか。
• 不動産市場へのテコ入れ効果がある程度発揮され、外資の投資は再び活気が戻ってくるだろう。

本件は、控訴人が被控訴人から工場跡地を買い受けたが、当該土地の土壌が有害物質により汚染されていたため、その後施行された東京都条例の規制に基づく汚染拡散防止措置が必要になったと主張して、被控訴人に対し、民法570条の瑕疵担保責任に基づく損害賠償を求める事案である。
本判決は、売買契約締結当時の知見、法令等が瑕疵の有無の判断を決定するものであるとはいえず、また、知見の変化によって消滅時効の起算点が可変的であるという考え方を示しているが、この考え方は、アスベスト含有吹付け材が使用された建物等についても適用され得るものであり、その影響は小さくない。本判決の内容には、更に検討・精査すべき点が多くみられ、最高裁判所の判断が注目される。

平成18年秋季～19年初夏にかけて住宅着工戸数の増加により木材価格が堅調であったため、平成19年調査においては平成２年以来17年振りに杉立木価格が上昇に転じたが、その後、建築確認審査の影響や需要の低迷により住宅着工戸数が減少したことから木材価格が再度低迷に戻ったため、全国平均では、杉・桧・松ともに下落した。
　しかしながら、原産国による差異がみられるものの南洋材や北洋材の素材供給戦略が製品輸出に変更されてきているため、外材価格が値上がり傾向となっている。特に、ロシアの輸出関税引き上げの影響がではじめており、北洋材の代替として主として北海道産などの木材需要が高まっている。
　本稿では、前回紹介した海外の木材需給事情の分析に引き続き、ロシアの素材輸出制限措置が及ぼす国産材需要の動向について紹介するとともに、日本不動産研究所が「山林素地及び山元立木価格調」として2008年９月11日発表した内容に加えてその後加工分析した内容を併せ紹介する。